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ARTICLE FAPRAH – COVID-19 #2

Chers adhérents ou sympathisants,

Après notre première publication en date du 25 mars (voir notre site faprah.fr), une nouvelle réunion de notre comité de direction et notre participation à des réunions de notre partenaire la FNAPRT nous permettent de compléter les informations concernant les relations avec nos gestionnaires, en particulier AppartCity.

Regardons la situation de nos gestionnaires sous la forme d’un compte d’exploitation.

Coté Produits, nos gestionnaires font face à une situation de Chiffre d’Affaire quasi nul. Seuls des hébergements de longue durée de type ‘social’ (VSP) sont maintenus et représentent seulement quelques % d’un CA normal. Les longs séjours (type étudiants) ont aussi disparu.
De plus la fin de l’hiver est en général la plus mauvaise période pour la trésorerie des Résidences de Tourisme.

En regard les Charges sont soit minimisées (chômage partiel, entretien), soit repoussées (énergie et fluides, impôts et taxes), soit suspendues ou reportées (là il s’agit typiquement de nos loyers).
Les prêts (PGE Prêts Garantis par l’Etat,…) qui pourraient être accordés aux gestionnaires et cautionnés par la BFI seront un amortisseur du choc dans le temps mais n’effacent pas les charges fournisseurs.
Les éventuelles assurances ‘perte d’exploitation’ ne couvrent probablement pas les risques de pandémie (à vérifier).

Vous voyez donc que le rôle du comité de suivi et de notre fédération est de comprendre la situation de nos gestionnaires avec une transparence maximum pour nous assurer de la bonne mise en œuvre des mesures et solutions possibles sans recourir à la seule variable d’ajustement qui pourrait devenir la suspension, la réduction ou le report des loyers, ou au traitement inégal entre bailleurs ou résidences qui pourrait générer une confusion similaire à ce que nous avons connu.

Pour nous en assurer, nos représentants au comité de suivi AC vont prendre contact avec la direction d’AppartCity (qui a fort bien informé à ce jour les présidents des associations), par exemple pour obtenir le même paiement des loyers de février pour toutes les résidences (fait pour certaines seulement vu le paiement en 3 vagues).
Concernant Zenitude, des réunions par résidence ont déjà eu lieu avec le management et peuvent se poursuivre à la demande.

Ces efforts de notre fédération doivent nous permettre d’éviter le recours à des actions individuelles (bailleur ou association) qui engorgeraient les services ‘propriétaires’ des gestionnaires.

Par ailleurs, contrairement à ce qui a pu être affirmé précédemment, il n’est pas nécessaire à ce stade de faire de courrier consignant le non-paiement des loyers. En effet, après vérification auprès de nos juristes, c’est au débiteur de prouver qu’il y a eu paiement devant la justice en cas d’action.

Un dernier mot concernant les assemblées générales des syndicats qui se trouvent repoussées. Les mandats de syndic sont prolongés jusqu’au vote des futures AG qui devront avoir lieu dans les 6 mois après la fin de l’état d’urgence.

Nous vous remercions pour votre confiance et ne manquerons de vous tenir informés.

Article FAPRAH – COVID-19

Au-delà de la grave crise sanitaire qu’il provoque, COVID-19 impacte fortement l’économie. Par répercussion les investisseurs en résidences gérées peuvent être amenés à rencontrer de graves difficultés financières.

Dès le vendredi 20 mars, le SNRT (Syndicat National des Résidences Tourisme) a publié une lettre ouverte aux propriétaires pour leur présenter la situation difficile que les gestionnaires rencontrent en ce moment et les inciter à se montrer cléments et compréhensifs envers eux.

Autrement dit : Mesdames, Messieurs les propriétaires, le pays traverse une crise sans précédent, nous ne réalisons plus de chiffre d’affaire, nous ne pourrons pas payer vos loyers, et cela pour une durée indéterminée ; nous intervenons auprès du gouvernement pour qu’il sensibilise les établissements financiers afin que ceux-ci vous accordent des délais de paiement dans le remboursement de vos emprunts.

Pas un mot sur le devenir des loyers non payés.

Dès le début de cette même semaine, certains gestionnaires avant lui, avaient déjà pris le devant pour informer leurs bailleurs. Le message étant peu ou prou le même.

D’aucuns nous ont assurés cependant prendre en créance les loyers non payés. Autrement dit les gestionnaires en question prennent acte du non-paiement des loyers et les inscrivent en charges à payer en fin de crise selon des modalités qui restent à définir. Certains vont même jusqu’à prévoir l’adaptation du bail arrivant à échéance dans les prochaines semaines jusqu’à la régularisation des impayés.

Après avoir consulté avocats et autres fédérations, le conseil d’administration de la FAPRAH s’est réuni vendredi soir pour analyser cette situation. Bien évidemment la FAPRAH ne nie pas le phénomène COVID-19 et acte le recul d’activité des gestionnaires. Cependant elle tient à préserver les intérêts de ses adhérents.

Des différentes discussions tenues, il ressort que les propriétaires n’ont pas à subir seuls la crise et ne doivent pas, une fois encore, devenir les banquiers de leurs gestionnaires.

C’est pourquoi il apparaît urgent et nécessaire qu’ils n’acquiescent pas officiellement le non-paiement du(des) loyer(s) annoncé par leur gestionnaire. Ne surtout pas répondre par écrit qu’ils sont d’accord pour ne pas être payés. Au contraire il est de l’intérêt des bailleurs de se regrouper en association – quand cela n’est pas déjà fait – et que celle-ci porte la voix de ses adhérents pour faire savoir à leur locataire, qu’ils ont pris acte que, à la date limite de paiement de leur loyer, celui-ci ne leur a pas été payé. Ce courrier, pas nécessairement recommandé, devra être envoyé de manière individuelle par chaque association et recommencé à chaque échéance (mensuelle ou trimestrielle) jusqu’à la fin de la crise. Ceci afin de prendre date dans l’optique d’une éventuelle procédure judiciaire.

Aux investisseurs qui ont dû emprunter pour acquérir le bien concerné, nous fournissons ci-après un modèle de lettre. Celui-ci est à adresser à leur banquier afin d’obtenir de sa part un report des prochaines échéances de remboursement de leur emprunt immobilier. Cette lettre type s’adapte aux prêts qui contiennent ou non une disposition permettant de bénéficier automatiquement d’un report d’échéances.

  • Si le prêt permet un report d’échéance, la banque ne pourra le refuser.
  • Si non, ce geste commercial relèvera de sa décision discrétionnaire.

Plus grand sera le nombre de propriétaires qui écriront à leur banque en ce sens, plus importante sera la pression qu’ils exerceront sur les autorités à sensibiliser les établissements financiers et les assureurs à être le plus flexible et le plus compréhensif possible compte tenu de la situation que nous traversons tous.

Voici un excellent article sur le sujet des loyers commerciaux non payés en raison du contexte COVID-19.

Compte rendu de l’AG du 30 novembre 2019

L’AG de la FAPRAH s’est tenue le samedi 30 novembre à Paris de 9h45 à 17h30 avec la présence de 45 personnes représentant 35 résidences.

Sommaire de l’A.G.

  1. Introduction
  2. Tour de table
  3. Bilan sur le Comité de suivi
  4. Présentation sur l’assurance
  5. FNAPRT
  6. Groupes de travail
    1. atelier gestionnaire Appart’City
    2. atelier autres gestionnaires : Zénitude ou autres
    3. atelier sur le Comité de suivi ; ses attentes

Revente et Marché Secondaire du LMNP

Les spécificités de nos biens…

Nos biens sont sous le régime de Résidence de Tourisme, avec pour certains un dispositif LMNP classique, pour d’autres un Censi-Bouvard, pour d’autres encore un dispositif Demessine. Mais dans tous les cas, cet investissement immobilier est régi par un bail commercial aux termes desquels la valeur du bien est liée au montant du loyer versé prévu au bail, au niveau de confiance dans le gestionnaire et à la rentabilité de la résidence.

C’est sur cette logique qu’il est d’usage d’estimer sa valeur pour le fisc (dans le cadre d’une transmission ou pour l’IFI, par exemples) ou de négocier son prix dans le cas d’un achat ou d’une vente.
Des situations différentes, donc…

Point clé de la revente, la fixation du prix résulte du croisement de critères d’immobilier résidentiel (caractéristiques du bien, localisation et environnement immédiat) et d’immobilier commercial (qualité de l’exploitant et conditions du bail).

Un marché secondaire en plein essor

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