clause de loyer variable

La clause de loyer variable dans les résidences de tourisme vendues en défiscalisation : une fausse bonne idée ?

Par Jacques Gobert, Avocat.

Les résidences services, et en particulier les résidences de tourisme présentent massivement les mêmes pathologies : prix de vente surévalués, gonflés par des fonds de concours masqués, loyers fixes dolosivement majorés pour faire croire aux acquéreurs défiscalisants en la rentabilité du produit acheté…

La suite, connue, maintes fois dénoncée par les associations de victimes (baisses de loyers, impayés, évasion fiscale de certains gestionnaires, détournement de la procédure de sauvegarde …), laisse de marbre pouvoirs publics, et gestionnaires de ces résidences, principaux bénéficiaires de ce “holdup” au préjudice des classes moyennes…

La multiplication des procédures a fini par interpeller certains tribunaux, et réagir quelques professionnels de la gestion regroupés dans leur syndicat de défense.

Un cabinet fiscal de renom reprend depuis peu une de leurs anciennes idées [1] selon laquelle, après tout, il n’y aurait qu’à mettre fin aux rigidités du bail commercial à loyer fixe, et lui substituer un loyer partiellement variable, par exemple en introduisant dans le bail, un intéressement sur le chiffre d’affaires.

Ainsi finies les querelles sur l’importance excessive du loyer qui pénalise les gestionnaires : lié judicieusement au chiffre d’affaire, le loyer devenu mobile épouserait les aléas de la gestion, et le gestionnaire se trouverait ainsi garanti de ne supporter aucune perte d’exploitation.

En théorie donc, tout est bien qui finit bien.

Le bailleur n’aurait aucun motif de se plaindre. Il subirait certes peut être des baisses de loyer, mais aurait aussi vocation à jouir des hausses éventuelles…

L’idée semble séduisante, mais pose plus de difficultés qu’elle n’en résout.

En effet :

a) Il y a co-exploitation si le loyer est déterminé en fonction des résultats. Mais si, comme le soutiennent ces gestionnaires, l’indexation du loyer est corrélée au seul CA hébergement, on n’est plus dans la exploitation, on est dans le meublé. De ce fait le risque de requalification serait inexistant.

Ce point de vue parait radicalement contraire à la position de l’administration fiscale, telle qu’exprimée par sa doctrine.

En effet, celle-ci a rappelé que « les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou au résultat de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou au résultat de l’exploitation », ce qui ferait perdre au bailleur la qualité de loueur en meublé [2].

L’administration ne distingue pas entre le chiffre d’affaires relatif aux prestations d’hébergement et celui relatif aux prestations d’hôtellerie. La doctrine administrative étant d’interprétation stricte, la lettre du texte exclut la possibilité de telles clauses.

Rien ne permet donc de penser que le fait de baser le calcul de la part variable uniquement sur les prestations d’hébergement permettrait d’éviter tout risque de requalification.

Il y a donc une insécurité importante juridique.

b) Il est artificiel de séparer le CA réalisé par les activités d’hébergement des autres activités.

L’un ne va pas sans les autres.

L’hébergement en effet, demeure-t-il attractif sans nettoyage, fourniture de linge, piscine,… et inversement ?

Même si comptablement il semble possible de distinguer ces chiffres d’affaires, ceux-ci sont intimement liés dans la mesure où c’est bien l’ensemble des prestations proposées qui attire le public et non une des prestations prise individuellement.

c) Il semble impossible de prédéterminer le loyer fixe en étant certain, comme l’impose la doctrine administrative, qu’il ne soit jamais inférieur à 50 % du loyer total.

Il nous est indiqué que la part variable du loyer devra être inférieure à 50% du montant du loyer total. Or, il est impossible de déterminer à l’avance quel sera le montant de la part variable du loyer qui est indexée sur une partie du chiffre d’affaires. Il y a donc un risque de requalification, dans l’hypothèse d’un exercice au cours duquel le taux de remplissage serait très élevé. Cette incertitude constitue un risque que les propriétaires ne peuvent prendre.

d) Le calcul de la part variable suppose une transparence complète des comptes de chaque résidence, que le gestionnaire justifie ses choix d’imputation de charges de structure (frais de siège…) sur le chiffre d’affaire avant application de la part variable : d’où un dialogue permanent et souvent difficile avec tous les bailleurs…

Et ce d’autant que la plupart des gestionnaires s’opposent à une communication complète des comptes de la résidence, au motif, entre autres de l’obscurité des textes [3].

e) Sous couvert de clarification et d’apaisement, les gestionnaires recherchent par le biais de cette clause recette la négociation d’avenants entérinant des baisses de loyers…

En effet, la mise en place de ce mode de fixation du loyer conduira inévitablement à des baisses de loyers que devront supporter les propriétaires.

En conclusion, il ne nous paraît pas opportun pour les propriétaires d’accepter de telles rédactions des baux qui leur ferait prendre un risque important de requalification par l’administration fiscale.

Adresse de l’article original : http://www.village-justice.com/articles/clause-loyer-variable-dans-les-residences-tourisme-vendues-defiscalisation-une,22996.html

Sauvegarde – Redressement – Liquidation

Sauvegarde judiciaire – Redressement judiciaire – Liquidation judiciaire

Me Hamet nous offre un petit point de droit sur la sauvegarde judiciaire, le redressement judiciaire et la liquidation judiciaire de l’exploitant de résidences de tourisme.  Nous la remercions pour ces précisions et pour son analyse destinée aux propriétaires.

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Le cabinet comptable de la FAPRAH

Le cabinet comptable de la FAPRAH

La FAPRAH a donc négocié pour vous un contrat collectif avantageux auprès du cabinet comptable, pour déclarer l’activité LMNP ou LMP de chacun de ses adhérents copropriétaires auprès des services fiscaux. Il s’agit du contrat « offre autonome ».

Le tarif est particulièrement avantageux 180€ HT pour la première résidence et 35€HT pour les suivantes et pour une prestation équivalente à celle que vous pouvez avoir actuellement par ailleurs.

Nous avons pu obtenir ce tarif grâce au nombre de souscripteurs potentiels que représente la FAPRAH et parce que le temps de saisie des informations bancaires sera considérablement réduit. En effet les informations seront saisies par le souscripteur lui-même dans un espace sécurisé sur internet. La seule contrainte est que chaque souscripteur doit effectuer lui-même la saisie de ses relevés bancaires dédiés à son activité de LMNP/LMP.

Pour en savoir plus…

Lancement de l’application galette

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Galette est un logiciel libre, sous licence GPL, développé, testé et maintenu gracieusement par des bénévoles.

Les fonctionnalités de l’application ” galette
  • Calcul de l’échéance des adhésions
  • Mailings adhérents
  • Édition d’étiquettes (pour envois postaux)
  • Fiches adhérents avec photo (facultative)
  • Chaque adhérent peut modifier sa fiche
  • Filtres d’affichage multi-critères
  • Multilingue
  • Etc..

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les avantages fiscaux des CGA

Les avantages fiscaux des adhérents de centres de gestion agréés

Le montant des revenus imposés dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles est multiplié par 1,25 avant d’être soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Cette majoration n’est cependant pas appliquée aux adhérents à un organisme de gestion agréé ou clients Continuer la lecture de les avantages fiscaux des CGA

Les loyers impayés

Les impayés des loyers AppartCity :
des procédures en référé et après ?

(par Nathalie Hamet –- Propriétaire dans la résidence de La Roche sur Yon – Membre du bureau de la FAPRAH – Avocat au Barreau de Paris)

Résumé : Tant qu’AppartCity ne fait pas l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le recouvrement des loyers par des actions en référés reste l’option la plus intéressante. Mais il faut d’ores et déjà se préparer à confier certaines résidences à d’autres exploitants, si les circonstances devaient conduire AppartCity à demander des baisses de loyers ou la résiliation pure et simple des baux.

Le Groupe AppartCity rencontre actuellement des difficultés de paiements de loyers. Tous les propriétaires sans exception, en subissent les conséquences. Depuis octobre / novembre 2014, les loyers sont soit payés avec retard de plusieurs mois, soit sont tout simplement suspendus.

Pour ajouter à l’inquiétude, la communication du groupe est quasi-inexistante, à l’exception de quelques promesses formulées oralement par téléphone aux propriétaires les plus pressants.

La Fédération des Associations de Propriétaires de Résidences Appart’Hotel (FAPRAH) a notamment pour objet de réfléchir à la suite probable de nos difficultés actuelles et à l’avenir de nos résidences.

Plusieurs inconnues entrent en ligne de compte, qui rendent la situation complexe et amènent les uns et les autres à élaborer des stratégies parfois contradictoires.

La donnée initiale est que les biens immobiliers ont été souscrits dans un contexte de défiscalisation, qui nous impose de donner à bail nos biens pendant 9 ans minimum à un exploitant unique, en l’espèce AppartCity.

Nous sommes liés par des baux qui font que la bonne fin de notre investissement dépend de la bonne exécution par AppartCity de ses obligations.

Il est évident que le scénario idéal serait qu’AppartCity règle ses loyers à l’heure et pour toujours.

Toutefois, il apparaît qu’AppartCity rencontre des difficultés de trésorerie qui l’incitent à décaler le plus possible le paiement des loyers courants, et a fait le choix, à ce jour, d’attendre d’être assignée pour régler.

Les sources de ces difficultés sont celles rencontrées par nombreuses autres groupes de la même filière avant eux. (Un article spécial sera bientôt dédié à ce sujet).

Ce choix d’attendre d’être assignée est fort contestable, mais il est tout de même rassurant de constater que jusqu’à présent, tous les propriétaires ayant entrepris une action en justice ont été réglés, ce qui démontre quand même l’existence d’un minimum de trésorerie.

En réalité, nous ne sommes pas en mesure de connaître l’importance de ces difficultés, et notamment si elles sont passagères ou démontrent au contraire un état de cessation des paiements de nature à faire placer l’entreprise en redressement judiciaire à court ou moyen terme.

Dès lors, plusieurs scénarios doivent être envisagés : Continuer la lecture de Les loyers impayés

Réponses aux propositions de GICORCA

Bonjour,

Mon avis est qu’il faut se méfier avant de signer un tel mandat.
Les mandats précisent d’ordinaire ce sur quoi ils portent :

  • Négociation d’une baisse de loyer. Jusqu’à combien à la baisse ?
  • En contrepartie de quoi ?
  • Quelles diligences seront effectuées ?
  • Pour quel objectif ?

Rien n’apparaît sur la stratégie prétendument globale et différenciée selon les résidences.
D’ailleurs, il est à prévoir que seuls les propriétaires de résidences non rentables (ou plutôt, que l’on pense non rentables – car nous n’avons pas de chiffres crédibles) donneraient mandat, et cela ne colle pas avec toute idée de globalisation résidences rentables / résidences non rentables.

De plus cet avocat a indiqué qu’il détenait les comptes d’exploitation de toutes les résidences. Pourquoi ne les communique-t-il pas s’il veut aider les propriétaires ?
Et pourquoi ne s’engage-t-il même pas à les communiquer à ceux qui lui feraient confiance et pour qui il négocierait des baisses de loyers ?
Les comptes 2014 qui nous intéressent le mieux ne sont d’ailleurs pas encore déposés … !!!!

De plus, tout accord même contraignant signé avec Appart’City «pour retrouver le règlement régulier des loyers sans procédure» n’aurait pas plus de force juridique de les baux eux-mêmes. En cas de non-respect, il faudrait de toute façon saisir le juge pour faire condamner Appart’City à respecter son accord, comme nous le faisons aujourd’hui pour les forcer à respecter les baux.

Personnellement, je ne crois pas à une possible négociation avec Appart’City, qui repose sur la condition sine qua non d’une confiance réciproque. Comment à ce jour faire confiance à une société qui est à la merci de sociétés d’investissement qui ne pensent qu’à leur bénéfice en contraignant les propriétaires à faire la banque à leur place ?

J’entends que dans chaque résidence il n’est pas utile d’avoir une association, mais je sais que ces regroupements de propriétaires ne sont pas du goût de nos gestionnaires !!!
Il est même dit qu’il faut maintenir la plus grande discrétion sur nos stratégies et nos informations, mais Appart’City a été destinataire de tous les mails de GICORCA par erreur d’une association !! Qui a rectifié depuis ?

Il existe aussi la FAPRAH, forte de plusieurs centaines d’adhérents, qui a déjà annoncé, et ce dès sa création, que son intention était de rencontrer la direction d’Appart’City avec cette force de regroupement et pour toutes les résidences … !!!
Mais son but n’est pas de négocier des loyers  sans qu’on lui produise des comptes certifiés qui mettraient en évidence les soi-disant difficultés financières de notre gestionnaire.

GICORCA prend pour principe que les résidences doivent rester gérées par Appart’City. La FAPRAH non.

SOCAVIM veut provoquer le redressement judiciaire d’Appart’City. La FAPRAH non.

Voilà mon avis

Le secrétaire de la FAPRAH