NewSletter mai 2019

Bonjour à tous,

C’est avec un retard certain que nous venons vous donner ces quelques informations. Nous le regrettons ; il est en partie dû au fait que nous attendons encore la validation d’Appart’City de diffuser le compte-rendu du comité de suivi qui s’est tenu le 26 mars dernier à Montpellier dans les locaux d’Appart’City.

Ce compte rendu doit être validé dans les prochains jours par Monsieur Sabatino qui ne veut pas diffuser à la concurrence des informations sensibles, données oralement sur sa stratégie et son exploitation. Dés validation, nous ne manquerons pas de vous le diffuser.

En quelques mots, le comité constate une évolution positive du management avec des perspectives de développement intéressantes, rentabilité des résidences, montée en gamme, plan de rénovation, dialogue avec les propriétaires.

Le groupe s’est réorganisé. Suite à la vente des parts du fond de pension Equistone, une nouvelle holding a vu le jour sous le nom de ‘Grand M’. Cette holding est détenue par le fond Brookfield Asset Management et par Patrice Cavalier selon un critère de répartition inconnu de nous à ce jour. La gouvernance est confiée à Patrice Cavalier. Cette holding contrôle 5 sociétés dont Appart’City, ASGS,…

Concernant les comptes d’Appart’City, diffusés officiellement depuis le 1er mai, nous avons retenu un chiffre d’affaire de 177 millions d’euros et un résultat bénéficiaire de 7,6 millions d’euros obtenu grâce à une opération exceptionnelle de revente à la holding de la société Global exploitation pour 12 millions.

Nous resterons donc vigilants sur l’évolution des comptes et de ses différentes composantes, frais de siège, part des loyers, frais financiers, etc…

Si nous approuvons le plan ambitieux de rénovation des résidences (une quarantaine avec une enveloppe de 50 millions), nous sommes cependant interrogatifs sur les capacités du groupe à les financer, même avec une participation des propriétaires et du nouvel actionnaire.

La mise en œuvre de ces rénovations est effectuée par François Sabatino et son équipe avec la volonté d’une ferme montée en gamme des résidences devant aboutir à un meilleur résultat (EBITDA). La qualité des rénovations que le comité a pu observer nous rassure sur ce point.

Ce choix d’investissement annonce probablement la volonté pour Appart’City de faire un tri entre les résidences qui présentent un potentiel et celles moins rentables.

Un travail de 18 mois en collaboration avec notre Fédération et l’assureur Mesmin permet aujourd’hui de proposer un contrat d’assurance PNO globale à un tarif très avantageux pour tous les copropriétaires. Nous l’avons proposé aux syndics ASGS et SGF qui en font désormais également la promotion. Il est ainsi accessible à toutes les résidences, adhérentes à la FAPRAH ou non.

Enfin nous vous rappelons que la FAPRAH met à disposition des adhérents son site faprah.fr pour aider les propriétaires vendeurs de leur bien à entrer en relation (http://faprah.fr/petites-annonces/). Nous attirons votre attention sur le fait qu’un propriétaire souhaitant vendre doit impérativement en informer, par lettre recommandée avec accusé de réception, le gestionnaire qui est prioritaire à l’achat (Article L 145-46-1 du code de commerce).

Le bureau de la FAPRAH.

Revente d’appartements

Revente d’appartements

La FAPRAH a décidé de mettre en place un outil pour faciliter la revente d’appartements aux propriétaires.

Si vous souhaitez vendre un appartement LMNP ou investir dans une résidence en LMNP, vous pouvez utiliser la rubrique ANNONCE DE REVENTE de ce site pour passer votre annonce.

Précision :

  • Aucune commission n’est demandée lors de la mise en ligne de l’annonce ni lors de la vente.
  • Vous pouvez déposer votre annonce gratuitement seulement si votre résidence est adhérente à la FAPRAH.

Les annonces ne respectant pas les règles du site seront automatiquement supprimées.

Compte rendu de l’AG

Compte rendu de l’AG de la FAPRAH du 10 novembre 2018

De 10h à 11h :

Tour de table des 36 résidences présentes à l’AG qui ont (suite au sondage préalable « profil de résidence ») abordé les différents problèmes liés au fonctionnement du syndic (87% sans problèmes, 42% ont des DO en cours), à la participation des copropriétaires pour les travaux de rénovation, au retour au loyer d’origine, au maintien de procédure pour les loyers, au constat d’une baisse de motivation liée au paiement régulier des loyers.

Quelques souhaits et questions ressortent du sondage :

  • un groupe de travail sur les transactions en marché secondaire.
  • Revente des appartements.
  • Comment faire pour qu’une rénovation se passe bien ?
  • Expertise DO avant fin garantie décennale.
  • État des lieux sur les signataires du nouveau bail et ventes ; changement de syndic.

De 11h à 12h :

Les points saillants sont :

  • Rapport moral par le président Xavier Raher, et quitus donné ;
  • Comptes financiers par le trésorier Paul Marc Fouilloux, et quitus donné ;
  • Maintien de la cotisation à 100€ avec renouvellement au 1er octobre pour tous les adhérents ;
  • Prochain appel à cotisations étant au 1er octobre 2019 ;
  • Renouvellement des postes du CA pour les sortants Salmi Lachgar, Jean Claude Serra et Serge Pourriol et arrivée de Anne Berard-Galli.

Toutes ces résolutions ont été adoptées à l’unanimité.

De 12h à 12h15 [hors AG] :

Réunion du CA pour constitution du bureau : Président : Monsieur Jacques Robineau

  • Vice-Présidents : Madame Anne Bérard-Galli, Messieurs Xavier Raher, Hervé Le-Hanneur, et Serge Pourriol
  • Secrétaire : Monsieur Serge Pourriol
  • Secrétaire Adjoint : Monsieur Jean Claude Serra
  • Trésorier : Monsieur Paul-Marc Fouilloux
  • Trésorier Adjoint : Madame Odile Del Cesta

De 14h30 à 16h30 :

Deux groupes de travail se réunissent, sur les sujets suivants :

  1. Résidences Appart’City animé par Xavier Raher sur les sujets liés à la mise en place du comité de suivi, au besoin de travaux de rénovation et leur financement, à l’évolution souhaitée de la clause de retour à meilleure fortune, et à la revente des biens, les prestataires correspondants et les cas spécifiques.
  2. Résidences Autres Gestionnaires (Zenitude, EXHORE/Cerise, Terres de France, Pierreval, Vacanceole, NEHO, Artes, plusieurs participants étaient liés à plus d’un gestionnaire) animé par Jacques Robineau sur les sujets liés à la gestion du bail commercial direct gestionnaire ou par le biais d’une SAS, et la création d’un support en guise d’outil pour une aide à la revente.

De 16h30 à 17h :

Synthèse des deux ateliers et mots de clôture du nouveau Président Jacques Robineau qui a remercié les 45 personnes présentes en donnant rdv pour la prochaine assemblée générale le 16 novembre 2019 (vraisemblablement au même endroit).
Fin d’assemblée à 17h.

Quelques liens utiles

AG de la FAPRAH

Assemblée Générale de la FAPRAH

La prochaine assemblée générale annuelle de la FAPRAH se déroulera de 9h30 à 17h30 le samedi 10 novembre 2018 au Café du Pont Neuf, 14 Quai du Louvre, 75001 Paris (à quelques minutes à pied de Chatelet).

Le programme sera le suivant :

  • 9h30-10h : Café de bienvenue
  • 10h-12h30 : Tour de table et présentation des participants (synthèse de leur fiche de présentation, cf. ci-dessous)
  • 12h30-14h : Déjeuner
  • 14h-15h :
    • Rapport moral du Président, rapport du Trésorier, budget et votes
    • Elections des administrateurs (mandats arrivant à échéance : Serge Pourriol, Jean-Claude Serra, Salmi Lachgar)
  • 15h-16h : 2 ateliers en parallèle
    • Résidences exploitées par Appart’City
    • Résidences exploitées par d’autres gestionnaires
  • 16h-16h15 : Pause
  • 16h15 – 16h45 : Synthèse des échanges et questions
  • 16h45 – 17h : Clôture de l’AG

Pour le Conseil d’administration : 17h-17h30 : élection du bureau

Vous l’aurez compris à la lecture de l’ordre du jour, la journée sera placée sous le signe du partage d’expériences entre résidences. Pour faciliter le Continuer la lecture de AG de la FAPRAH

Newsletter de mars 2018

Newsletter de mars 2018

Voici quelques informations d’actualité.

I. Augmentation des loyers au 1er janvier 2018

Pour tous ceux qui ont signé le nouveau bail, les loyers sont revalorisés au mois de janvier. Les loyers de janvier doivent être revalorisés de 1,476%, voir 10.5 du bail (évolution de l’ILC entre le 2T2016 (à 108,4) et le 2T2017 (à 110), soit une augmentation de 1,476%. Nous n’avons pas eu à ce stade de remontées de difficulté sur ce point, mais s’il y en a eu sur votre résidence, n’hésitez pas à nous le signaler.

II. Complément de loyer

Par ailleurs, et toujours pour ceux qui ont signé le nouveau bail, en application de l’article 10.7, un trimestre de la baisse subie au titre de 2016 est reversée au copropriétaire. La moitié est payée avec le loyer de janvier 2018, l’autre moitié avec le loyer de janvier 2019. Par exemple, si vous avez eu une baisse de 10%, vous obtiendrez le montant du complément de loyer en multipliant un trimestre de loyers plein par 5%.

En pratique, AC a fait un paiement séparé du loyer de janvier, et vous avez donc dû avoir deux virements en février, au titre du mois de janvier.

Ici non plus, nous n’avons pas connaissance de problèmes, n’hésitez pas à nous le signaler en cas de difficulté.

III. Paiement des TOM

AC indique que les difficultés liées au paiement des TOM sont désormais résorbées, et toutes les TOM réglées dans les délais prévus. Il nous remonte cependant qu’il y a toujours des difficultés, certaines nous ont été signalés et ont été traités, mais pas toutes. N’hésitez pas à nous faire remonter les problèmes pour que nous ayons une vision exhaustive de la situation.

IV. Mise à disposition des comptes 2017 des résidences

Le sujet a été discuté avec AC, les comptes des résidences seront prochainement mis à disposition des copropriétaires, selon le format prévu dans le bail. Nous sommes en train de discuter avec AC du média le plus adapté, nous vous tiendrons au courant dès que possible.

V. Mise en place du comité de suivi

Nous sommes en train d’avancer avec AC sur les modalités de mise en place. Nous vous tiendrons informés dès que possible.

VI. Suivi du partenariat avec ComptaCom

Paul-Marc Fouilloux, Trésorier de la FAPRAH, a fait un sondage auprès des utilisateurs actuels et passés de Comptacom, pour évaluer le service. Une réunion aura lieu fin mars entre la FAPRAH et Comptacom pour discuter des améliorations possibles.

VII. Information sur l’Association des responsables de Copropriété

Jean-Claude Serra, Secrétaire adjoint de la FAPRAH, a pris l’attache de l’ARC (Association des responsable de copropriétés – http://arc-copro.fr/), pour étudier leurs services. Elle conseille principalement les conseils syndicaux sur tout ce qui touche la copropriété, loi,  contrat avec le syndic, entretien des bâtiments, comparatifs, etc.

En tant que fédération, la FAPRAH ne peut pas y adhérer, et nous n’avons pas de partenariat avec eux, mais nous vous informons de son existence, à toutes fins utiles.

VIII. Avenant 12/32

AC tarde (trop) à nous répondre sur l’avenant lié au 12/32. Nous maintenons la pression sur ce point et vous ferons part de toute avancée.

Bien cordialement,
Xavier RAHER
Président de la FAPRAH

AG de la FAPRAH 2017

AG de la FAPRAH 2017

Comme vous le savez, l’AG de la FAPRAH aura lieu le samedi 18 novembre à Paris. Les inscriptions sont normalement closes. Aussi, si vous n’avez pas eu le temps de vous inscrire, et l’inscription étant obligatoire pour accéder à l’AG, contactez-nous au plus vite pour que nous puissions trouver une solution.

Vous trouverez ci-dessous le rapport moral. Continuer la lecture de AG de la FAPRAH 2017