S yndic en résidence de tourisme
Le locataire est un peu spécial ; c’est le gestionnaire ou
l’exploitant. Lors de notre achat, on nous a dit qu’il s’occupait de
tout ; puis un nouveau nom est arrivé lors de la convocation à la
1ère AG : le syndic ; que fait-il donc ?
Introduction : Acteurs et spécificités
Le schéma en page de couverture montre les interactions entre divers intervenants dans une résidence de tourisme. Les principaux sont les propriétaires (bailleurs du gestionnaire ou «lots isolés» assurant eux même la location; tous constituant le Syndicat, représentés par le Conseil Syndical qui a confié la gestion de l’immeuble au Syndic.
Le rôle du syndic en résidence de tourisme (note en bas de page) est différent de celui en résidence classique. L’illustration ci-dessous résume aussi les acteurs. Nous allons en décrire les spécificités avec des responsabilités différentes résultant en une relation spécifique avec le gestionnaire (nous l’appellerons aussi exploitant, preneur (du bail), et même locataire; il est en général dissocié en 2 entités, l’une de commercialisation, qui peut être appelée le siège, l’autre d’exploitation ou de gestion qui peut être une filiale ou une société d’autogestion par les propriétaires; ce peut aussi être une seule société comme AC)), sous le contrôle des propriétaires.
Responsabilités
Le SYNDIC gère la copropriété et veille à son bon entretien. Il fait un rapport en Assemblée Générale et appelle les charges aux copropriétaires (charges non récupérables car à la charge du propriétaire).
Il joue un rôle de coordination de l’ensemble des actions. Avec le conseil syndical (formé par des propriétaires élus), il est le représentant du syndicat des copropriétaires. Son rôle est de :
- souscrire et veiller à la réalisation des contrats concernant l’immeuble.
- suivre les travaux : rénovations, sinistres…et réagir en cas de défauts de construction ou manquements d’entreprise
- veiller au bon entretien des éléments « communs » de l’immeuble par le locataire/gestionnaire/exploitant.
Il assure le lien avec l’exploitant pour veiller à la bonne tenue du bâtiment.
Les copropriétaires (bailleurs ou non) sont solidaires ! En cas d’impayés les fonds sont appelés à tous. Chaque copropriétaire participe aux actions (même si il n’est pas d’accord) à hauteur de ses tantièmes. Les décisions sont prises en Assemblée Générale.
Les bailleurs louent leur bien, ils sont responsables du bien qu’ils mettent à disposition du locataire (le gestionnaire ou le preneur s’ils ont prêté à bail). Ils perçoivent le loyer en contrepartie de la mise à disposition du local. Les propriétaires n’ayant signé de bail avec le gestionnaire (une minorité lors du renouvellement des baux, nous les appellerons aussi ‘Lots Isolés’) assurent eux-mêmes en direct la location. Ils devront supporter la refacturation via le syndic de charges de nature non récupérable(voir ci-dessous) prises en compte par le gestionnaire.
Le bail commercial encadre les obligations de chacun. Il précise les conditions de résiliation et de fonctionnement du contrat. Le droit des baux commerciaux est spécifique. Il est très protecteur du locataire.
L’Avocat (si nécessaire, mais malheureusement nous avons traversé une période où cela devenait de plus en plus nécessaire ; c’est un objectif de notre fédération de diminuer cette nécessité) assiste le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic pour veiller au bon entretien de l’immeuble et rappeler à l’occupant ses obligations. Il fait valoir les droits sur syndicat en justice lorsque c’est nécessaire.
Relations gestionnaire
Au démarrage de l’exploitation d’une RT, le gestionnaire a souvent pris en charge la totalité des charges non récupérables représentées par le tableau ci-dessus en régime de croisière. Avec le vieillissement de la résidence, les charges non récupérables vont s’accroître pour assurer un entretien correct du bâtiment.
Pour les baux commerciaux, la loi ne prévoit pas spécifiquement de répartition des charges et des réparations entre le bailleur et le preneur. C’est au contrat de bail de définir cette répartition. Il est donc important de soigner la rédaction des clauses pour éviter une répartition déséquilibrée des charges.
Les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil : à la charge du bailleur : Le bailleur est tenu à une obligation d’entretien (art. 1719 du Code civil) et de réparation lorsqu’elle devient nécessaire (art. 1720 du Code civil).
Les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien. Dans ce cas, c’est le locataire qui doit les payer.
Les réparations d’entretien : Selon l’article 605 du Code civil, le locataire n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Elles concernent soit les parties privatives, et dans ce cas, en cours de bail, le preneur
assure la prise en charge, et dans beaucoup de contrats aussi les parties communes. Plus récemment, les gestionnaires ont tendance à reporter la charge d’entretien des parties communes sur le bailleur.
Lors de l’AG du syndicat, ce sujet doit particulièrement être abordé.
Locaux de service
À l’origine d’une RT, le gestionnaire s’est souvent réservé la propriété de certains locaux liés à l’exploitation.
A partir de 2014, la loi alloue ces locaux au syndicat pour les résidences commercialisées avant, le gestionnaire s’est désigné propriétaires et utilise ce titre de propriété à son avantage lors d’un changement de gestionnaire. La cession à l’€ symbolique est rare. La négociation de sortie doit alors intégrer ce point en contrepartie des autres sujets à charge potentielle de l’ancien gestionnaire (travaux suite à l’état des lieux de sortie par ex.)
Changement de syndic
Certaines résidences peuvent envisager un changement de syndic pour les raisons suivantes :
Efficacité douteuse ; pas de traitement des dossiers Dommage-Ouvrage
- Dépendance gestionnaire AC / syndic ASGS
- Peu de coopération avec le Conseil Syndical
Quand en changer ?
- Fin de mandat
- Révocation pour motifs sérieux et légitimes (justifier en invoquant fautes et manquements)