Newsletter d’octobre 2017

Tout d’abord, point sans doute le plus important, je vous confirme que l’AG de la FAPRAH aura lieu le 18 novembre à Paris. Et cette fois nous avons choisi un lieu en plein centre, au pied du métro Chatelet, de sorte de faciliter les déplacements de chacun. Ainsi que nous vous l’indiquions dans de précédentes communications, il est indispensable que toutes les résidences adhérentes puissent être représentées à l’AG. S’il se trouvait que les membres du bureau des assos des résidences soient empêchés, ils peuvent déléguer un autre membre de leur association, et en cas d’impossibilité donner un pouvoir à une autre résidence qui se chargera de leur rapporter la journée dans le détail. Cette journée doit être l’occasion pour tous les adhérents de s’informer, mais aussi de rencontrer d’autres copropriétaires, de partager des informations, d’échanger sur leurs questions ou préoccupations, de rencontrer physiquement les représentants régionaux, bref, de faire vivre le réseau. Et pourquoi pas, en permettant à des copros intéressés de se joindre à nous, de susciter de nouvelles vocations pour faire avancer la fédération.

Vous l’avez vu dans l’ordre du jour, toutes les situations seront évoquées, qu’il s’agisse des résidences qui ont dépassé les seuils ou des résidences qui ont préféré choisir une autre voie. L’AG doit donc être un forum permettant à chacun d’enrichir sa compréhension de la situation, et cet échange ne peut être possible que si le maximum d’adhérents sont présents.

J’en viens aux autres actualités.

Augmentation de capital

Plusieurs résidences se sont émues de la publication au greffe de l’augmentation de capital d’AC, qui a largement circulé, et qui fait état d’une augmentation de capital social d’un peu plus de 440 k€, alors qu’il était attendu une augmentation de capital de 20 M€.

AC a bien communiqué aux avocats et à la FAPRAH les éléments qui justifient l’augmentation de capital de 20 M€. L’opération a donc bien été réalisée, et les 20 M€ ont bien été versés à AC. La différence entre ce montant et le montant inscrit dans la publication est lié à un élément technique : lorsque l’on fait une augmentation de capital dans une entreprise, le montant apporté se répartit en capital social et en prime d’émission. Ces deux postes du bilan de l’entreprise font bien partie des fonds propres, la différence étant que le capital social matérialise le contrôle de l’entreprise, alors que la prime d’émission représente la différence entre l’argent versé par les investisseurs et l’augmentation de capital social. Bref, il ne s’agit là que de considérations techniques, le point important à retenir étant que les 20 M€ attendus ont bien été versés à AC et que la réalisation de l’augmentation de capital a permis de lever la 2^ème clause suspensive aux baux.

Paiement des TOM

Sur ce sujet, autant le dire clairement, AC nous a une nouvelle fois montré sa capacité à nous mécontenter.

En résumé : les TOM 2017 sont payées au fil de l’eau, normalement dans les 45 jours comme prévu au bail. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à le faire remonter.

Pour les années précédentes, par contre, comme AC n’est pas capable de gérer un fichier à jour de ce qui est à payer et de ce qui l’a déjà été, ils sont en train de régler tous ceux qui sont dans leurs fichiers. Les paiements s’étalent sur 4 semaines, et doivent s’achever la semaine prochaine. AC fera ensuite des contrôles ex-post pour fiabiliser ce qui a été payé indument, et régularisera sur les paiements futurs.

Si vous n’avez pas été réglés de vos TOM 2016 et antérieures d’ici 10 jours, cela veut donc dire que vous avez été oublié par AC, qu’il convient donc de leur envoyer à nouveau votre demande à proprietaires@appartcity.com.

Modification de la date de fin de l’exercice comptable d’AC

Il s’agit certes d’un point un peu technique, mais qui a son importance : AC, comme la plupart des entreprises, avait son exercice comptable du 1^er janvier au 31 décembre. Ils viennent d’en changer pour clôturer au 30/09.

Pour devancer votre question, nous sommes en train de travailler sur l’impact de cette évolution sur nos baux, et vous informerons dès que possible. Sur la base des éléments dont nous disposons à ce jour, il n’y aura pas d’impact majeur.

Correction des factures de loyers et avoirs

Comme vous le savez, nos factures de loyers sont établies par AC. Toutes les factures ont été établies, au moins jusqu’au 30/06/2017 et sûrement jusqu’au 30/09, sur la base des loyers pleins, avant baisse. Avouons que c’est pour le moins surprenant alors que beaucoup de copros ont signé les baux, et qu’ils s’attendraient donc à ce que cela soit pris en compte.

AC est en train d’émettre les avoirs pour rectifier les montants en lien avec les baux signés (pour ceux qui sont concernés). Nous devrions les avoir dans l’espace propriétaire dans les jours à venir. Si ce n’était pas le cas pour vous, n’hésitez pas à faire remonter le point.

Location immobilières

Certaines résidences ont posé la question du sens de la ligne « location immobilières » sur le compte de résultat de leur résidence. Cette ligne regroupe notamment les TOM payées aux copros, c’est ce qui explique qu’il y ait des montants sur cette ligne même quand AC est propriétaire des lots de service.

Point sur la location gérance en Ile-de-France

Sur le sujet de la location gérance sur plusieurs résidences d’Ile-de-France, plusieurs adhérents ont demandé à recevoir plus d’informations, et se demandent notamment si leur résidence pourrait être concernée.

Les informations dont nous disposons montrent que huit résidences sont concernées : Blanc-Mesnil, Les Ulis, Alfortville, Bobigny, Cergy, Poissy, Rosny et Montevrain. Ces résidences sont dans des situations variables, environ la moitié sont autour de l’équilibre, d’autres sont (très) déficitaires. Elles ont pour caractéristique commune d’avoir été exploitées en grande partie, voire en totalité, en social sous l’empire de la précédente direction d’AC, avec tout ce que cela implique en termes de dégradation accélérée des biens, de fuite des autres types de clientèle, etc. Car il est clair qu’AC ne sait pas gérer de la clientèle sociale. Et donc, même pour celles qui sont rentables, on peut difficilement considérer l’exploitation menée comme pérenne.

Je rappelle, à toutes fins utiles que, pour faire du remplissage à tout prix, l’ancienne direction avait mis une part de social sur plus de 40 résidences partout en France. Thierry Rochet avait décidé de ne plus faire de social et avait donc mis fin aux contrats, sauf sur les résidences exploitées majoritairement en social en Ile-de-France. Pour ces dernières, revenir à une exploitation tourisme d’affaires, là où il y a un potentiel, nécessiterait de faire d’importants travaux. Il faudrait aussi reconstruire des fonds de commerce actuellement très dégradés, avec ce que cela induit comme coût pendant toute la période pendant laquelle il n’y a plus de clientèle sociale et que la clientèle affaires n’est pas revenue.

Dans l’objectif d’un redressement rapide du groupe, qui pourra seul garantir le paiement de nos loyers à long terme, AC a fait le choix d’investir prioritairement sur les résidences pour lesquelles ils pensent que le retour sur investissement sera le plus rapide.

Pour les résidences d’Ile-de-France que je citais, ils ont fait le choix d’une mise en location gérance chez VSP. On peut contester le bien fondé de cette décision, mais ni les anciens ni les nouveaux baux ne l’interdisent. Je précise à toutes fins utiles que d’un point de vue juridique une location gérance n’est pas une sous-location (qui elle nécessite notre accord dans les nouveaux baux).

Les objectifs poursuivis par AC sont le retour à la profitabilité de toutes les résidences concernées, permettant ainsi le paiement des loyers, et un entretien des biens. VSP est une entreprise qui fait 40 à 50 M€ de chiffre d’affaires et qui gère déjà, sous différentes formes, environ 1000 lits de social.

Ainsi que je vous l’indiquais dans la dernière communication, Blanc-Mesnil est la première résidence à avoir basculé en location gérance. Pour être transparent, nous l’avons appris par hasard parce qu’un copro est passé sur place et qu’il y avait des travaux dont nous n’avions pas été informés. Nous avons donc commencé à travailler sur le sujet, et avons fait participer François Sabatino (DG d’AC) et Olivier Perez (DG de VSP) à notre AG fin septembre, pour qu’ils puissent expliquer leur projet et répondre aux questions des copros. Il en ressort que :

AC et VSP ont signé un contrat de location gérance d’un an renouvelable, qui peut être dénoncé à tout moment par l’un ou l’autre ;
C’est AC qui paie les loyers aux copros et reste leur unique contact. Du point de vue copro, c’est donc transparent, il n’y a pas de changement ;
La redevance prévue au contrat permet à AC de gagner de l’argent (et de financer les frais de siège) ;
VSP est un tour opérator, qui travaille uniquement avec de la clientèle entreprises, pas avec des particuliers (pas de réservation en ligne donc) ;
Leur modèle est d’avoir 50% de social, 25% de BTP et 25% de tourisme. Pour être clair, quand ils parlent de BTP, il ne s’agit pas des cols blancs de Vinci mais plutôt des ouvriers des pays de l’Est. Et pour le tourisme, il ne s’agit pas d’Américains fortunés mais de cars d’asiatiques ou de pays de l’Est. Selon VSP, d’après leur expérience, il est possible de mélanger ces différentes clientèles si la résidence est bien tenue ;
Le classement en résidence de tourisme a été renouvelé, et le contrat garantit que les services prévus au CGI soient assurés (petit déjeuner, accueil, ménage, blanchisserie), de sorte qu’il n’y ait pas de sujet fiscal pour les copros ;
Ils ont mis un gardien résidant sur site, qui a à la fois les qualifications de sécurité incendie et d’agent de sécurité ;
VSP dit suivre sa clientèle de très près et sortir toute famille qui pose problème ;
Ils sont en train de rénover les bâtiments de la résidence les uns après les autres, aucune participation n’a été demandée aux copros. Nous avons pu visiter des appartements à l’improviste, on est pas au Ritz, mais c’est propre.

Tout ceci conduit à plusieurs questions, et notamment :

Quid de l’engagement d’AC sur le long terme sur ces résidences ? Pour information, je les avais prévenu dès les négociations qu’il n’était pas envisageable qu’un accord global soit conclu s’ils avaient en tête de sortir des résidences du groupe, et que s’ils ne respectaient pas cet engagement, cela serait considéré comme une déclaration de guerre. Ici aussi, on voit la force de notre union… Nous avons commencé à discuter le sujet avec AC. A ce stade, nos échanges montrent qu’AC n’exclut pas de reprendre ces résidences en direct à moyen terme en fonction des opportunités de marché. Par ailleurs, même s’il est clair qu’ils ont une importante marge de progression, ils ne sont pas mauvais au point d’abandonner des résidences qui leur rapportent de l’argent. On peut donc penser qu’ils souhaitent conserver ces résidences, et nous réfléchissons aux possibilités de formaliser cet engagement ;
La clause de retour à meilleure fortune prévue dans les nouveaux baux n’est pas adaptée à la location gérance : elle est construite sur le bénéfice de la résidence, alors que celui-ci sera partagé entre AC et VSP. Nous travaillons sur des alternatives. En fonction de la situation de chaque résidence, il pourrait y avoir une discussion sur la rapidité du retour à meilleure fortune en fonction d’une éventuelle participation des copros aux travaux ;
Quid du passage d’autres résidences, notamment en province, vers de la location gérance ? Ce n’est pas prévu, car cela concerne les résidences qui étaient largement exploitées en social jusqu’à présent.

Ces différents sujets seront présentés plus en détails lors de l’AG du 18 novembre. Ils rappellent, s’il en était encore besoin, l’importance de la mise en place rapide du comité de suivi. Les représentants possibles de la FAPRAH seront proposés lors de l’AG, venez donc nombreux!

Cordialement,
Xavier RAHER
Président de la FAPRAH