Les loyers impayés

Les impayés des loyers AppartCity :
des procédures en référé et après ?

(par Nathalie Hamet –- Propriétaire dans la résidence de La Roche sur Yon – Membre du bureau de la FAPRAH – Avocat au Barreau de Paris)

Résumé : Tant qu’AppartCity ne fait pas l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le recouvrement des loyers par des actions en référés reste l’option la plus intéressante. Mais il faut d’ores et déjà se préparer à confier certaines résidences à d’autres exploitants, si les circonstances devaient conduire AppartCity à demander des baisses de loyers ou la résiliation pure et simple des baux.

Le Groupe AppartCity rencontre actuellement des difficultés de paiements de loyers. Tous les propriétaires sans exception, en subissent les conséquences. Depuis octobre / novembre 2014, les loyers sont soit payés avec retard de plusieurs mois, soit sont tout simplement suspendus.

Pour ajouter à l’inquiétude, la communication du groupe est quasi-inexistante, à l’exception de quelques promesses formulées oralement par téléphone aux propriétaires les plus pressants.

La Fédération des Associations de Propriétaires de Résidences Appart’Hotel (FAPRAH) a notamment pour objet de réfléchir à la suite probable de nos difficultés actuelles et à l’avenir de nos résidences.

Plusieurs inconnues entrent en ligne de compte, qui rendent la situation complexe et amènent les uns et les autres à élaborer des stratégies parfois contradictoires.

La donnée initiale est que les biens immobiliers ont été souscrits dans un contexte de défiscalisation, qui nous impose de donner à bail nos biens pendant 9 ans minimum à un exploitant unique, en l’espèce AppartCity.

Nous sommes liés par des baux qui font que la bonne fin de notre investissement dépend de la bonne exécution par AppartCity de ses obligations.

Il est évident que le scénario idéal serait qu’AppartCity règle ses loyers à l’heure et pour toujours.

Toutefois, il apparaît qu’AppartCity rencontre des difficultés de trésorerie qui l’incitent à décaler le plus possible le paiement des loyers courants, et a fait le choix, à ce jour, d’attendre d’être assignée pour régler.

Les sources de ces difficultés sont celles rencontrées par nombreuses autres groupes de la même filière avant eux. (Un article spécial sera bientôt dédié à ce sujet).

Ce choix d’attendre d’être assignée est fort contestable, mais il est tout de même rassurant de constater que jusqu’à présent, tous les propriétaires ayant entrepris une action en justice ont été réglés, ce qui démontre quand même l’existence d’un minimum de trésorerie.

En réalité, nous ne sommes pas en mesure de connaître l’importance de ces difficultés, et notamment si elles sont passagères ou démontrent au contraire un état de cessation des paiements de nature à faire placer l’entreprise en redressement judiciaire à court ou moyen terme.

Dès lors, plusieurs scénarios doivent être envisagés :

SCÉNARIO 1 : APPARTCITY CONTINUE DE RÉGLER LES LOYERS APRÈS ÊTRE ASSIGNÉE

Nous sommes actuellement dans ce scénario.

Dans cette hypothèse, notre intérêt est alors d’assigner à chaque trimestre.

Même si la procédure en référé fait exposer des frais de justice, les indemnités d’article 700 du CPC accordées par les juridictions permettent, procédure après procédure, de compenser ce coût.

A titre d’exemple, une première procédure devant le Président du Tribunal de Grande instance de La Roche sur Yon a permis de récupérer 100 euros par propriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et une seconde procédure a permis de récupérer 200 euros à ce titre, ce qui démontre que les juridictions sanctionnent la récidive d’AppartCity à ne pas honorer ses loyers.

Cette situation ne pourra toutefois pas durer éternellement.

Ou bien AppartCity améliorera sa trésorerie et reprendra le règlement de ses loyers à la date d’exigibilité, ou bien nous basculerons dans le scenario 2 ci-dessous.

SCÉNARIO 2 : SAUVEGARDE OU REDRESSEMENT JUDICIAIRE

Dans cette hypothèse, AppartCity ne règle plus les loyers, même après être assignée et malgré une condamnation judiciaire.

La cessation de paiement serait alors caractérisée et AppartCity sera, de gré ou de force, placée en sauvegarde judiciaire (à sa demande) ou en redressement judiciaire (à la demande d’un ou plusieurs créanciers, parmi lesquels les propriétaires).

Au vu de précédentes procédures en redressement judiciaire déjà engagées dans ce sens par certains propriétaires, nous constatons qu’AppartCity refuse de se placer dans une telle procédure. AppartCity s’est opposée avec succès à cette assignation en redressement judiciaire en démontrant que malgré les retards, les loyers étaient tout de même payés, ce qui est vrai pour l’instant, du moins pour les propriétaires qui agissent en justice.

Si AppartCity ne peut plus assurer ces paiements, le redressement judiciaire sera inévitable et dans ce cas, la gestion de l’entreprise ne relèverait plus uniquement du choix d’AppartCity.

De nouveaux acteurs interviendront : un juge commissaire, un mandataire judiciaire (chargé de calculer les dettes de l’entreprise), un administrateur judiciaire (chargé d’assister le chef d’entreprise dans la gestion de l’entreprise et établir un plan de redressement), et cinq représentants des créanciers (parmi lesquels des propriétaires poseront leur candidature bien sûr).

Sans détailler tout le mécanisme de la procédure de redressement judiciaire (qui fera l’objet d’un prochain article), les aspects qui nous concernent sont les suivants :

Loyers antérieurs : suspendus jusqu’à…

  1. Tous les loyers impayés à la date d’ouverture de la procédure sont suspendus, ils ne sont plus exigibles.
  2. Les actions en référés telles que celles actuellement mises en œuvre ne sont plus possibles, c’est le principe de la suspension des poursuites.

D’où la nécessité aujourd’hui de ne pas laisser les loyers impayés s’accumuler.

  1. Chaque propriétaire devra déclarer sa créance en envoyant un courrier LRAR au mandataire judiciaire dans les deux mois du placement en redressement judiciaire. A défaut, les loyers antérieurs seraient pour ainsi dire perdus.

Comme pour les actions en référé, le regroupement des propriétaires est un fort avantage.

Toutes les créances déclarées et admises formeront le passif de l’entreprise, qui fera l’objet d’un plan d’apurement du passif.

  1. Ce plan imposera à tous les propriétaires des délais de paiement et/ou des remises de leur créance antérieure, par exemple : 100% de la créance sur 10 ans, ou 50% de la créance sur 3 ans. En clair, leur recouvrement sera très fortement compromis.

D’où, là encore, la nécessité de ne pas laisser les loyers impayés s’accumuler.

Loyers postérieurs : payables à l’échéance, sauf si…

Le principe est qu’en cas de procédure collective, les baux se poursuivent et doivent être exécutés. Les loyers postérieurs devront être réglés à l’échéance.

A défaut de paiement, les actions en justice pourront être reprises pour ces loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure et une résiliation pourra être réclamée.

Toutefois, si AppartCity, dégagée du paiement des dettes antérieures ne peut même pas payer les loyers courants, alors des mesures plus drastiques seront prises.

  1.  Abandon de certaines résidences (en cas de redressement judiciaire seulement)

L’administrateur d’un entreprise en redressement judiciaire a le pouvoir de résilier les contrats (en l’occurrence les baux) qui ne sont pas intéressant pour l’entreprise.

AppartCity sera amenée, dans ce cas, à abandonner certaines des résidences les moins rentables en résiliant les baux commerciaux.

Les loyers antérieurs resteront pris en comptes sous réserve d’une déclaration de créance, mais les loyers post-résiliation ne seront bien sûr plus versés.

Les propriétaires de ces résidences devront donc retrouver un exploitant très rapidement pour assurer la continuité des loyers.

En tout état de cause, le changement d’exploitant devra être réalisé dans les 12 mois de cette résiliation, sous peine de surcroit de la reprise d’une partie de l’avantage fiscal.

Ces autres sociétés d’exploitation de résidences de tourisme n’étudieront une reprise que résidence par résidence, si elles estiment que ces résidences peuvent redevenir profitables. Ces reprises s’accompagneront nécessairement de baisses de loyers.

Si les propriétaires d’une résidence donnée, abandonnée par AppartCity car non rentable, négocient une reprise après la résiliation de leur bail, ils ne seront nécessairement pas en position de force pour obtenir un nouveau bail dans de bonnes conditions.

La FAPRAH souhaite anticiper ce problème et travaille donc actuellement à prendre contact avec ces autres exploitants potentiels pour négocier des reprises dès à présent en cas de redressement judiciaire d’AppartCity.

Ce travail est engagé pour les résidences membres de la FAPRAH et sur demande de celles-ci, en collaboration avec les membres du bureau de ladite résidence.

  1.  Renégociation des loyers

La renégociation des baux ne peut nous être imposée, même en cas de redressement judiciaire.

Toutefois, AppartCity ne manquera pas de demander des négociations amiables pour une baisse de loyers en menaçant de résilier les baux en cas de désaccord.

Afin de ne pas céder à cette pression, le fait d’avoir déjà négocier une reprise par un autre exploitant nous permettrait de savoir jusqu’où aller dans la négociation et de choisir l’offre qui serait la meilleure au moment venu.

Dans tous les cas, il semble évident qu’aucune négociation ne pourra intervenir sans qu’AppartCity ne fournisse les comptes détaillés de la résidence concernée, incluant notamment son niveau de marge.

C’est la raison pour laquelle il est essentiel, lors de chaque procédure en référé en règlement des loyers, de profite de l’occasion pour demander également la condamnation d’AppartCity à communiquer les comptes d’exploitation de la résidence et le bilan.

AppartCity semble extrêmement réticente à communiquer ces éléments car malgré des condamnations judiciaires déjà obtenues, AppartCity ne s’est toujours pas exécutée, ce qui nous oblige à saisir le Juge de l’exécution pour faire liquider les astreintes prononcées.

Dans tous les cas, le regroupement des propriétaires dans une association qui sera chargée, le temps venu, de négocier les baux avec AppartCity sera là encore, un avantage de poids.

SCÉNARIO 3 : LES PROPRIÉTAIRES VEULENT CHANGER D’EXPLOITANT ET QUITTER APPARTCITY

Quitter AppartCity et confier la gestion des résidences à un autre exploitant est tentant.

C’est possible, mais plusieurs éléments importants sont à savoir.

  1.  Il faut se rappeler que le Groupe Menguy Investissement avait consenti des loyers élevés pour correspondre au prix (trop) élevé d’acquisition des biens. Il faut donc s’attendre, en cas de changement d’exploitant à ce que les loyers soit réduits (conclusion de nouveaux baux) pour s’ajuster à la rentabilité économique de chaque résidence. Les repreneurs pourront proposer un loyer fixe plus bas que les loyers actuels et un complément de loyer variable en fonction des résultats de la résidence.
  2. Les baux en cours avec AppartCity ne prévoient pas de clause résolutoire. Par conséquent, le seul moyen de quitter AppartCity (hors des cas de redressement judiciaire étudiés ci-dessus) est de saisir le juge et demander à la résiliation judiciaire des baux pour inexécution. Il s’agira d’une action au fond et non d’une action en référé comme celles entreprises actuellement. Ces actions seront donc plus longues.
  3. Il est nécessaire que cette décision soir prise par au moins 70% des propriétaires d’une résidence donnée afin que le changement d’exploitant qui s’en suivra permette aux propriétaires concernés de conserver leur avantage fiscal. Les propriétaires minoritaires, qui n’auraient pas demandé la résiliation de leur bail, auront alors l’obligation de rembourser les avantages fiscaux obtenus lors de l’achat (remboursement de la TVA prorata temporis du temps de détention sur le temps de l’obligation de détention – idem pour le crédit d’impôt).

Encore une fois, l’unité fera la force des propriétaires.

Modus operandi

Pour les résidences souhaitant quitter AppartCity de manière spontanée, et hors de cas de redressement judiciaire, il conviendra alors dans l’ordre :

  • de recueillir l’accord écrit de 70% au moins des propriétaires de la résidence,
  • de conclure un accord avec un nouvel exploitant prévoyant une reprise après résiliation (ce sera alors l’occasion de ne pas refaire les mêmes erreurs qu’avec Dom Ville Service et de négocier un bail équilibré)
  • de demander la résiliation judiciaire des baux avec AppartCity.

Il y a fort à parier que pendant tout le temps de la procédure, les loyers seront réglés.

Nathalie HAMET

13 thoughts on “Les loyers impayés”

  1. Bien lu l ensemble de ce dossier avec intéret
    Notre résidence a l avantage je pense de posséder des baux notariés avec clause résolutoire Cela ne nous garantit pas que le juge accédera a notre demande de faire jouer cette close pour30% des tantièmes de la résidence
    Notre action judiciaire nous a valu la mise en demeure d AC de retirer notre plainte si nous voulons etre payés de nos loyers
    De plus notre bail arrivant a échéance bientot on nous parle d un nouveau bail avec baisse de loyer suppression de la clause résolutoire et surement pas notarié
    Pouvez vous m indiquer si ces conditions refusées par une majorité de propriétaires suffirait a pouvoir sortir des griffes de AC et nous éviterait d etre comdamnés a verser des indemnités d éviction
    Merci a tous ceux qui peuvent nous renseigner

  2. Merci pour ces informations .
    Juste un petit bemol : le dernier jugement en refere concernant une ction menée par des propriétaires de la résidence la Durane à Aix en Pce représentés par Mre AYOUN , n’a pas obtenue les 700 euros pour prejudice et Appart city a meme gagné 2 mois de plus en “rab” pour payer les loyers du 2° et 3° trimestre 2015 soit un reglemnt prevu en fevrier !!!!!
    Il semblerait donc que certains juges ne tiennent pas compte des problèmes de tresorerie des propriétaire mais soient sensibles aux “lamentations” des avocats d’appart city ( le meme juge à reporté une premiere audience à la demande de ce meme avocat qui n’avait pas daigné se presenter à la première , sans meme prndre la peine de s’excuser ! ) On pourrait meme parler de complaisance de la justice dans ce cas ( à moins qu’il n’y ait autre chose de plus grave , mais j’ose encore croire à l’integrité de la justice ( quoi que …..) )
    En bref , c’est une bataille dont l’issue est loin d’etre prévisible !

  3. excellent article, merci pour l’éclairage
    le message est clair: quelque soit le scénario, l’union sera notre force

  4. Cette analyse précise de la problématique est très éclairante. Tous mes remerciements pour la présentation didactique des différentes options qui s’offrent aux copropriétaires.

  5. Merci beaucoup à Maître Hamet pour toutes ces informations claires et qui nous permettent d’y voir plus clair sur notre conduite à suivre avec Appart City.

  6. Bonjour,
    Merci pour cet excellent article qui précise bien les choses. Pouvez-vous cependant confirmer le point suivant, qui m’a été expliqué par un avocat qui nous a accordé un entretien, et éventuellement compléter votre article avec ces précisions:
    Le quota de lots d’occupation pour être déclaré résidence de tourisme est de 70% sur les 9 premières années d’exploitation, et est récemment passé à 55% après 9 ans d’exploitation révolus. Je ne sais pas si le 70% est compté en tant que 70% des tantièmes, 70% des appartements (indépendamment de leur taille, donc 70% des baux), ou 70% des copropriétaires. Disons 70% des baux, ça me semble le plus logique.
    En théorie donc, avant les 9 ans, il suffit que 30% des baux des copropriétaires soient résiliés pour que la résidence ne soit plus considérée comme résidence de tourisme. Puis 45% après les 9 ans. En réalité ce n’est pas si simple, car la loi définit une condition de classement, mais ne prévoirait pas de déclassement, même si c’est en réflexion.
    Donc il faut plutôt considérer le symétrique : être plus de 70% (les 9 premières années), 55% (les années suivantes) en souhait de résiliation de bail avec Appartcity et en remise à bail avec un autre gestionnaire, pour faire qu’Appartcity perde la résidence mais surtout pour que la résidence reste résidence de tourisme avec le gestionnaire repreneur. Avec 70% on serait considérées par Appartcity comme « exploitant potentiel ».
    Merci

  7. Ne pourrait-on pas demander une petite contribution à chaque propriétaire ( +/- 10000) de toutes les résidences pour payer et imposer un audit à Appart City ?

  8. Merci à Maître HAMET pour ces explications de Droit , claires et structurées en fonction des éventualités qui peuvent être mises en œuvre par Appart city

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